Истребование квартир государственными и муниципальными органами у добросовестных приобретателей

Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014 г. утвержден «Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления».

Обобщена практика по делам об истребовании жилого помещения государственными и муниципальными органами. Анализ судебной практики свидетельствует о том, что споры о возможности истребования имущества (жилых помещений) от добросовестных приобретателей возникают преимущественно тогда, когда такое имущество продается лицом, не имеющим права его отчуждать. В обзоре рассмотрены ситуации, когда основания для истребования жилья от добросовестного приобретателя имеет собственник — публичное образование.

Такое основание имеется, например, если жилье выбыло из владения государства или муниципалитета в результате действий лица, которое не имело права его отчуждать, и уполномоченный орган власти непосредственно не совершал каких-либо действий, направленных на отчуждение.

Указывается, что по таким делам истец должен доказать право собственности на спорную квартиру и наличие квартиры у незаконного владельца; а ответчик — приобретение жилого помещения по возмездной сделке при том, что он не знал и не должен был знать, что лицо, у которого он приобрел квартиру, не имело права на ее отчуждение.

В обзоре приведены примеры, когда приобретатель не может быть признан добросовестным. В частности, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении имущества имелись притязания третьих лиц, о которых приобретателю было известно. Также приобретатель может быть признан недобросовестным, если сделке сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у него разумные сомнения в праве продавца на отчуждение квартиры (неоднократная перепродажа квартиры в течение короткого периода времени по низкой цене и др.).

Обзор содержит также положения о сроке исковой давности по искам об истребовании жилья из чужого незаконного владения. Указано, что такой срок начинает течь со дня, когда уполномоченный орган узнал (должен был) о нарушении права.