Кто возместит убытки конечного покупателя в цепочке продаж недвижимости?

Квартира умышленно была продана сразу двум лицам. Далее последовали две цепочки перепродаж, в одной из которых конечный покупатель был лишен квартиры. Его иск о взыскании с последнего продавца стоимости квартиры был удовлетворен, но получить удалось только часть денег. Следующим шагом потерпевшего стала попытка взыскать убытки с первого продавца, который продал квартиру дважды.

Первая и апелляционная инстанции посчитали недоказанным, что первый и последний продавцы действовали совместно и есть причинно-следственная связь между убытками и действиями первого продавца. Поэтому суды отказали истцу, отметив, что он реализовал свое право на защиту, когда подал иск о применении последствий недействительности сделки.

Верховный Суд РФ решил, что в этой ситуации можно предъявить требования к тому, чьи действия стали первопричиной вреда, т.е. к первому продавцу в цепочке. Данный вывод содержится в Обзоре судебной практики ВС РФ № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017 г.

Основание в таком случае п. 1 ст. 1064 ГК РФ, согласно которой вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.

Более того, законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда.

Иску о возмещении ущерба не препятствует даже то, что по другому делу есть решение о взыскании денег за квартиру с непосредственного продавца в пользу конечного покупателя. Правонарушитель должен отвечать, если факт нарушения доказан и потери не возмещены контрагентом по сделке.

Предполагается, что Верховный Суд РФ, говоря о потерях, имел в виду не только сумму, уплаченную за квартиру. Возмещение вреда включает компенсацию и тех расходов, которые потерпевший понес для восстановления своего права. Не исключено, что суд, пересмотрев дело, возместит ему затраты на приобретение другого жилья.